PMK Nomor 13 Tahun 2025

Peraturan Menteri ini mulai berlaku pada tanggal
diundangkan.
- 11 -
Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan
pengundangan Peraturan Menteri ini dengan penempatannya
dalam Berita Negara Republik Indonesia.
Ditetapkan di Jakarta
pada tanggal 4 Februari 2025
MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA,
SRI MULYANI INDRAWATI Ditandatangani secara elektronik
Diundangkan di Jakarta
pada tanggal Д
DIREKTUR JENDERAL
PERATURAN PERUNDANG - UNDANGAN
KEMENTERIAN HUKUM REPUBLIK INDONESIA,
Ѽ
DHAHANA PUTRA
BERITA NEGARA REPUBLIK INDONESIA TAHUN 2025 NOMOR Ж
- 12 -
LAMPIRAN
PERATURAN MENTERI KEUANGAN REPUBLIK
INDONESIA
NOMOR 13 TAHUN 2025
TENTANG
PAJAK PERTAMBAHAN NILAI ATAS
PENYERAHAN RUMAH TAPAK DAN SATUAN
RUMAH SUSUN YANG DITANGGUNG
PEMERINTAH TAHUN ANGGARAN 2025
CONTOH TRANSAKSI DAN PEMBUATAN FAKTUR PAJAK ATAS
PEMANFAATAN INSENTIF PAJAK PERTAMBAHAN NILAI DITANGGUNG
PEMERINTAH ATAS PENYERAHAN RUMAH TAPAK DAN SATUAN RUMAH
SUSUN TAHUN ANGGARAN 2025
Transaksi 1
Ibu Nindya melakukan pembelian rumah tapak dengan kode identitas rumah
SBY0870312025T003A8 seharga Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah).
Pembayaran dilakukan dengan metode cash bertahap selama 4 (empat) kali,
masing - masing sebesar Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah) yang
dibayarkan ke developer PT X pada bulan Januari 2025, bulan Februari
2025, bulan Maret 2025, dan bulan April 2025. Rumah selesai dibangun
pada bulan Mei 2025. Penandatanganan akta jual beli dan serah terima yang
dibuktikan dengan be rita acara serah terima dilakukan pada bulan Mei
2025.
Ketentuan:
1. Pembayaran uang muka atau cicilan pertama yang dilakukan Ibu
Nindya tidak lebih cepat dari 1 Januari 2025.
2. PPN ditanggung Pemerintah diberikan atas PPN terutang untuk
pembayaran bulan Januari 2025, bulan Februari 2025, bulan Maret
2025, dan bulan April 2025 sebesar 100% (seratus persen) karena serah
terima dilakukan pada bulan Mei 2025.
3. Atas pembayaran yang dilakukan Ibu Nindya bulan Januari 2025,
bulan Februari 2025, bulan Maret 2025, dan bulan April 2025 masing -
masing sebesar Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah) PT X
melakukan pembuatan 2 (dua) Faktur Pajak sebagai berikut:
a. Faktur Pajak pertama menggunakan kode faktur 07 (nol tujuh)
atas bagian pembayaran sebesar 50% x Rp500.000.000,00 (lima
ratus juta) = Rp250.000.000,00; dengan dasar pengenaan pajak =
11/12 x Rp250.000.000,00 = Rp229.166.666,67; dan PPN terutang
sebesar 12% (dua belas persen) x Rp229.166.666,67 =
Rp27.500.000,00 ditanggung Pemerintah; dan
b. Faktur Pajak kedua menggunakan kode faktur 07 (nol tujuh) atas
bagian pembayaran sebesar 50% x Rp500.000.000,00 (lima ratus
juta) = Rp250.000.000,00; dengan dasar pengenaan pajak = 11/12
x Rp250.000.000,00 = Rp229.166.666,67; dan PPN terutang
sebesar 12% ( dua belas persen) x Rp229.166.666,67 =
Rp27.500.000,00 ditanggung Pemerintah.
4. Faktur Pajak tersebut pada angka 3 mencantumkan kode identitas
rumah pada kolom nama barang, diberikan keterangan “PPN
DITANGGUNG PEMERINTAH EKSEKUSI PMK NOMOR … TAHUN 2025”,
dan dilaporkan pada Surat Pemberitahuan PPN Masa Januari 2025,
Masa Februari 2025, Masa Maret 2025, dan Masa April 2025 .
5. PT X harus mendaftarkan berita acara serah terima tersebut dalam
aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan
- 13 -
di bidang perumahan dan suburusan pemerintahan kawasan
permukiman yang merupakan lingkup urusan pemerintahan di bidang
pekerjaan umum dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan
Rakyat paling lambat pada akhir bulan berikutnya setelah bulan
penyerahan yaitu tanggal 30 Juni 2025.
Transaksi 2
Bapak Zain membeli rumah toko pada developer PT Z dengan kode identitas
rumah BDG0770122025T009B3 seharga Rp1.200.000.000,00 (satu miliar
dua ratus juta rupiah) bulan September 2024 dan dibayarkan secara cash
bertahap dua belas kali dari bulan September 2024 sampai dengan bulan
Agustus 2025. Perjanjian pengikatan jual beli lunas dan serah terima rumah
toko siap huni yang dibuktikan dengan berita acara serah terima dilakukan
pada bulan Agustus 2025.
Ketentuan:
1. Pembelian rumah toko yang dapat memanfaatkan fasilitas dalam
Peraturan Menteri ini adalah pemesanan baru rumah toko yang
pembayaran uang muka atau cicilan pertama paling cepat dilakukan
pada tanggal 1 Januari 2025.
2. Atas pembelian rumah toko oleh Bapak Zain tidak dapat memanfaatkan
insentif PPN ditanggung Pemerintah berdasarkan Peraturan Menteri ini
karena pembayaran uang muka atau cicilan pertama dilakukan
sebelum tanggal 1 Januari 2025.
Transaksi 3
Bapak Wahyudi membeli apartemen atau satuan rumah susun seharga
Rp3.000.000.000,00 (tiga miliar rupiah) dengan kode identitas rumah
PDG5023072025T017C7 kepada developer PT Y secara kredit selama 10
(sepuluh) tahun. Bapak Wahyudi membayar uang muka ke developer bulan
Januari 2025 sebesar Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah).
Persetujuan dan pencairan kredit dilakukan oleh bank sebesar
Rp2.500.000.000,00 (dua miliar lima ratus juta rupiah) dan dibayarkan ke
PT Y sekaligus dibuat dokumen perjanjian pengik atan jual beli lunas pada
tanggal 1 Juni 2025. Di bulan Februari 2025 s.d. bulan Juni 2025 Bapak
Wahyudi sudah mulai melakukan pembayaran cicilan. Apartemen tersebut
telah dilakukan serah terima yang dibuktikan dengan berita acara serah
terima pada tanggal 15 Juni 2025.
Ketentuan:
1. Transaksi pembelian apartemen yang dilakukan oleh Bapak Wahyudi
secara kredit melalui bank dapat memanfaatkan program ini.
2. Insentif PPN ditanggung Pemerintah diberikan kepada Bapak Wahyudi
sebesar 100% (seratus persen) atas bagian harga jual/pembayaran
sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) .
3. PT Y melakukan pembuatan Faktur Pajak dengan ketentuan:
a. Untuk pembayaran uang muka bulan Januari 2025 membuat 2
(dua) Faktur Pajak sebagai berikut:
1) Faktur Pajak pertama menggunakan kode faktur 07 (nol
tujuh) atas bagian pembayaran sebesar 50% x
Rp500.000.000,00 = Rp250.000.000,00; dengan dasar
pengenaan pajak = 11/12 x Rp250.000.000,00 =
Rp229.166.666,67; dan PPN terutang sebesar 12% (dua belas
persen) x Rp229.166.666,67 = Rp27.500.000,00 ditanggung
Pemerintah; dan
2) Faktur Pajak kedua menggunakan kode faktur 07 (nol tujuh)
atas bagian pembayaran sebesar 50% x Rp500.000.000,00 =
- 14 -
Rp250.000.000,00; dengan dasar pengenaan pajak = 11/12 x
Rp250.000.000,00 = Rp229.166.666,67; dan PPN terutang
sebesar 12% (dua belas persen) x Rp229.166.666,67 =
Rp27.500.000,00 ditanggung Pemerintah.
b. Untuk pembayaran melalui pencairan kredit sebesar
Rp2.500.000.000,00 (dua miliar lima ratus juta rupiah) oleh bank
kepada developer tanggal 1 Juni 2025 membuat Faktur Pajak
sebagai berikut:
1) atas bagian pembayaran sebesar Rp1.500.000.000,00 (satu
miliar lima ratus juta rupiah) membuat 2 (dua) Faktur Pajak
sebagai berikut:
a) Faktur Pajak pertama menggunakan kode faktur 07 (nol
tujuh) atas bagian pembayaran sebesar 50% x
Rp1.500.000.000,00 = Rp750.000.000,00 ; dengan dasar
pengenaan pajak = 11/12 x Rp750.000.000,00 =
Rp687.500.000,00 dan PPN terutang sebesar 12% (dua
belas persen) x Rp687.500.000,00 = Rp82.500.000,00
ditanggung Pemerintah; dan
b) Faktur Pajak kedua menggunakan kode faktur 07 (nol
tujuh) atas bagian pembayaran sebesar 50% x
Rp1.500.000.000,00 = Rp750.000.000,00 ; dengan dasar
pengenaan pajak = 11/12 x Rp750.000.000,00 =
Rp687.500.000,00 dan PPN terutang sebesar 12% (dua
belas persen) x Rp687.500.000,00 = Rp82.500.000,00
ditanggung Pemerintah.
2) atas bagian pembayaran sebesar Rp1.000.000.000,00 (satu
miliar rupiah) membuat 1 (satu) Faktur Pajak menggunakan
kode faktur 04 (nol empat) dengan dasar pengenaan pajak
sebesar 11/12 x Rp1.000.000.000,00 = Rp1.000.000.000,00;
dan PPN terutang sebesar 12% (dua belas persen) x =
Rp916.666.666,67 = Rp110.000.000,00 tidak ditanggung
Pemerintah dan wajib dipungut oleh PT Y .
Atas pembayaran melalui pencairan kredit sebesar Rp2.500.000.000,00
(dua miliar lima ratus juta rupiah) oleh bank kepada developer , yang
mendapatkan insentif hanya atas nilai sebesar Rp1.500.000.000,00
(satu miliar lima ratus juta rupiah) karena sebelumnya pada saat
pembayaran uang muka telah memanfaatkan insentif atas nilai sebesar
Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah) . PPN ditanggung Pemerintah
berdasarkan Peraturan Menteri ini hanya diberikan atas PPN terutang
dari bagian harga jual/pembayaran sampai dengan
Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah).
4. Faktur Pajak tersebut pada angka 3 mencantumkan kode identitas
rumah pada kolom nama barang, diberikan keterangan “PPN
DITANGGUNG PEMERINTAH EKSEKUSI PMK NOMOR….TAHUN 2025”,
dan dilaporkan pada SPT PPN masa Januari 2025 dan Juni 2025.
5. PT Y wajib mendaftarkan berita acara serah terima tersebut dalam
aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan
di bidang perumahan dan suburusan pemerintahan kawasan
permukiman yang merupakan lingkup urusan pemerintahan di bidang
pekerjaan umum dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan
Rakyat paling lambat tanggal 31 Juli 2025.
6. Pembayaran cicilan yang dilakukan oleh Bapak Wahyudi kepada bank
merupakan kewajiban atas kredit yang diajukan Bapak Wahyudi dan
tidak terutang PPN.
- 15 -
Transaksi 4
Tn. Nardi telah memanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah sebagai
berikut:
1. pada tahun 2022 berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor
103/PMK.01/2022 atas pembelian unit apartemen di Kota Bekasi; dan
2. pada tahun 2023 dan tahun 2024 berdasarkan Peraturan Menteri
Keuangan Nomor 120 Tahun 2023 dan Peraturan Menteri Keuangan
Nomor 7 Tahun 2024 atas pembelian unit apartemen di K abupaten
Bandung.
Pada bulan Maret 2025, Tn. Nardi akan membeli rumah tapak ready stock
dengan kode identitas rumah BKS8120652025T027D6 seharga
Rp3.000.000.000,00 (tiga miliar rupiah) dari developer PT W. Pembayaran
dilakukan cash di bulan Maret 2025. Atas pembelian rumah tapak dimaksud
telah dibuatkan AJB. Rumah tersebut telah diserahterimakan yang
dibuktikan dengan BAST pada tanggal 21 April 2025.
Ketentuan:
1. Atas Pembelian rumah tapak oleh Tn. Nardi dapat memanfaatkan
insentif PPN ditanggung Pemerintah berdasarkan Peraturan Menteri ini
meskipun sebelumnya telah memanfaatkan insentif PPN ditanggung
Pemerintah.
2. Insentif PPN ditanggung Pemerintah diberikan kepada Tn. Nardi sebesar
100% (seratus persen) atas bagian harga jual/pembayaran sampai
dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah).
3. PT W melakukan pembuatan Faktur Pajak untuk pembayaran bulan
Maret 2025, dengan ketentuan:
a. atas bagian pembayaran sebesar Rp2.000.000.000,00 (dua miliar
rupiah) membuat 2 (dua) Faktur Pajak sebagai berikut:
1) Faktur Pajak pertama menggunakan kode faktur 07 (nol
tujuh); atas bagian pembayaran sebesar 50% x
Rp2.000.000.000,00 = Rp1.000.000.000,00 ; dengan dasar
pengenaan pajak = 11/12 x Rp1.000.000.000,00 =
Rp916.666.666,67 dan PPN terutang sebesar 12% (dua belas
persen) x Rp916.666.666,67 = Rp110.000.000,00 ditanggung
Pemerintah ; dan
2) Faktur Pajak kedua menggunakan kode faktur 07 (nol tujuh);
atas bagian pembayaran sebesar 50% x Rp2.000.000.000,00
= Rp1.000.000.000,00 ; dengan dasar pengenaan pajak =
11/12 x Rp1.000.000.000,00 = Rp916.666.666,67 dan PPN
terutang sebesar 12% (dua belas persen) x Rp916.666.666,67
= Rp110.000.000,00 ditanggung Pemerintah .
b. atas bagian pembayaran sebesar Rp1.000.000.000,00 (satu miliar
rupiah) membuat Faktur Pajak menggunakan kode faktur 04 (nol
empat) dengan dasar pengenaan pajak sebesar 11/12 x
Rp1.000.000.000,00 = Rp916.666.666,67 ; dan PPN terutang
sebesar 12% (dua belas persen) x Rp916.666.666,67 =
Rp110.000.000,00 tidak ditanggung Pemerintah dan wajib
dipungut oleh PT W .
4. Faktur Pajak sebagaimana dimaksud pada angka 3, mencantumkan
kode identitas rumah pada kolom nama barang, diberikan keterangan
“PPN DITANGGUNG PEMERINTAH EKSEKUSI PMK NOMOR … TAHUN
2025”, dan dilaporkan pada SPT PPN masa Maret 2025.
5. PT W wajib mendaftarkan berita acara serah terima tersebut dalam
aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan
di bidang perumahan dan suburusan pemerintahan kawasan
permukiman yang merupakan lingkup urusan pemerintahan di bidang
- 16 -
pekerjaan umum dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan
Rakyat paling lambat tanggal 31 Mei 2025.
Transaksi 5
Bapak Fais sebelumnya telah membeli rumah tapak dan memperoleh
fasilitas PPN dibebaskan berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor
60 Tahun 2023. Pada bulan Januari 2025, Bapak Fais memesan 1 (satu) unit
rumah susun baru dengan kode identitas rumah BGR0660292025T055E9
seharga Rp900.000.000,00 (sembilan ratus juta rupiah) dari developer PT B,
yang dibayar secara cicilan sebesar Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah)
per bulan dari bulan Januari 2025 s.d. bulan September 2025. Rumah telah
diserahterimakan d an dibuktikan dengan berita acara serah terima pada
tanggal 17 September 2025. Perjanjian pengikatan jual beli lunas dibuat
bersamaan dengan penyerahan di bulan September 2025.
Ketentuan:
1. Atas pembelian unit rumah susun baru oleh Bapak Fais tahun 2025
dapat memanfaatkan insentif PPN ditanggung Pemerintah berdasarkan
Peraturan Menteri ini walaupun Bapak Fais telah memanfaatkan
fasilitas PPN dibebaskan atas pembelian rumah tapak berdasarkan
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 60 Tahun 2023.
2. Atas pembayaran cicilan pada bulan Januari 2025 s.d. bulan September
2025 masing - masing sebesar Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah),
PT B membuat 2 (dua) Faktur Pajak sebagai berikut:
a. Faktur Pajak pertama menggunakan kode faktur 07 (nol tujuh)
atas bagian pembayaran sebesar 50% x Rp100.000.000,00 =
Rp50.000.000,00; dengan dasar pengenaan pajak sebesar 11/12 x
Rp50.000.000,00 = Rp45.833.333,33 ; dan PPN terutang sebesar
12% (dua belas persen) x Rp45.833.333,33 = Rp5.500.000,00
ditanggung Pemerintah; dan
b. Faktur Pajak kedua menggunakan kode faktur 04 (nol empat) atas
bagian pembayaran sebesar 50% x Rp100.000.000,00 =
Rp50.000.000,00; dengan dasar pengenaan pajak sebesar 11/12 x
Rp50.000.000,00 = Rp45.833.333,33 ; dan PPN terutang sebesar
12% (dua belas persen) x Rp45.833.333,33 = Rp5.500.000,00 tidak
ditanggung Pemerintah.
3. Faktur Pajak sebagaimana dimaksud pada angka 2, mencantumkan
kode identitas rumah pada kolom nama barang, diberikan keterangan
“PPN DITANGGUNG PEMERINTAH EKSEKUSI PMK NOMOR … TAHUN
2025”, dan dilaporkan pada SPT PPN Masa Januari 2025 s.d. Masa
September 2025.
4. PT B wajib mendaftarkan berita acara serah terima tersebut dalam
aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan
di bidang perumahan dan suburusan pemerintahan kawasan
permukiman yang merupakan lingkup urusan pemerintahan di bidang
pekerjaan umum dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan
Rakyat paling lambat tanggal 31 Oktober 2025.
MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA,
ttd.
SRI MULYANI INDRAWATI